土地を相続した場合、気になるのが相続税が高額になってしまうのではないか、ということではないでしょうか。
特に都心部に近づくほど、土地の評価額が高いので、その分相続税が高くなりがちです。
せっかく土地を相続したのに、相続税が支払えず土地を手放すことになってしまった…ということになっては悲しいですよね。
それをできるだけ避けるために用意されているのが、小規模宅地等の特例です。
この特例があると相続税の計算をする際、土地の評価額を最大8割減らすことができます。ただ、この特例を利用するには細かい条件などもあるので、先に見ておきましょう。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地や事業用で使用していた土地を相続する際、一定の条件を満たせば土地の評価額を最大8割減らすことができる、という特例です。
「小規模」とあるように、適用されるのは最大200～400平方メートル分のみで、大規模の土地の場合、「地積規模の大きな宅地の評価」という特例が別であります。

では、小規模宅地等の特例は、どのような土地に適用されるのでしょうか。

小規模宅地等の特例が適用されるのはどんな土地？

小規模宅地等の特例が適用されるのか、下記の3つのうちどれかです。

１．特定居住用宅地：被相続人が住宅として使っていた土地
２．特定事業用宅地：被相続人が事業で使っていた土地
３．貸付事業用宅地：被相続人が賃貸していた土地

1つずつ見ていきましょう。

特定居住用宅地

特定居住用宅地とは、被相続人が住宅として使っていた土地のことです。
特定居住用宅地の場合、誰が相続するのかによって、条件が変わってきます。

配偶者が相続する場合

配偶者が相続する場合は、特に条件はなく小規模宅地等の特例を適用することができます。
ただ、ここでいう配偶者とは、法律上婚姻関係にある人だけです。内縁の妻、など法律上は婚姻関係がない人は当てはまりません。

同居していた親族が相続する場合

同居していた親族、というのは、「同居していたかどうか」というところが大切になってきます。
また、親族というのは、6親等以内の血族、配偶者、3親等以内の姻族と定められています。
もし6親等とはかなり幅が広く、被相続人の「いとこ」だけでなく「はとこ」も含まれています。
この親族が同居していた場合は、小規模宅地等の特例を適用することができます。
ポイントは「同居」していたかどうかです。例えば普段は別々に暮らしていて、週末だけ被相続人の家に行って一緒に過ごす、というような過ごし方は、同居していたとは認められません。住民票は必ずしも同じ住所でないといけない、というわけではないですが、一緒に住んでいたことが証明できるものを用意しましょう。

二世帯住宅の場合は？

では二世帯住宅の場合、同居していたと認められるのでしょうか。二世帯住宅でも同居と認められる、認められない、の境界線は、下記の2点が基準になってきます。

  • 区分所有登記がなされている
  • 1棟1棟が別々の建物

区分所有登記とは、見た目などではではなく、各区分に構造上、利用上独立性がある区分を、それぞれの区分で所有登記していることです。区分所有登記されている、ということは、それぞれの区分ごとに、構造上も利用上も独立性があるとみなされるため、同居していたとは認められなくなります。
また、1棟1棟が別々の建物の場合も、同居していたとは認められません。1棟1棟が別々の建物かどうか、とうのは、区分所有登記とは別で、実態に基づいて判断されます。
判断基準は明確にされているわけではありませんが、例えば渡り廊下でつながっているだけでそれぞれの建物があるような場合は別々の建物と判断される可能性が高いです。渡り廊下ではなく建物内部で行き来できるような構造であれば、同居していたと認められ、小規模宅地等の特例を適用できる可能性が高いです。

同居していない親族が相続する場合（家なき子特例）

同居していない場合でも、小規模宅地等の特例が適用できる場合があります。
同居していない親族なら誰でもいいかというとそういうわけではなく、下記の条件を満たす場合に小規模宅地等の特例が適用されます。この条件下での小規模宅地等の特例を、家なき子特例と言います。

  • 被相続人に配偶者がいない
  • 被相続人が亡くなる直前、その家に被相続人と同居していた相続人がいないこと
  • 家を相続後10か月間は所有すること
  • 相続開始前3年以内に持ち家に居住したことがないこと
  • 相続開始前3年以内に3親等内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがないこと
  • 相続開始時に居住していた家屋を過去に所有していたことがないこと

家なき子特例についての詳細はこちら

特定事業用宅地

被相続人の個人名義の土地で、個人名義の建物で事業をしていた場合に適用されます。個人商店などのお店がよくこれに当てはまります。
相続開始前からそこで事業をやっていて、相続税の申告終了まで事業用の土地として使用することが条件となります。

貸付事業用宅地等

被相続人名義の土地で、アパートやマンションなどの賃貸、駐車場や駐輪場など、貸付事業として使用していた土地がこれにあたります。
こちらも、相続開始前からそこで貸付けをやっていて、相続税の申告終了まで貸付け用の土地として使用することが条件となります。

小規模宅地等の特例ではどのくらい減額される？

では小規模宅地等の特例を適用すると、土地の評価額はどのくらい減額されるのでしょうか。
減額される割合は、宅地の種類によって変わってきます。また、適用される土地の面積にも上限があります。

/tr>

宅地の種類 限度面積 減額される割合
居住用宅地 330㎡ 80％
貸付事業用宅地 200㎡ 50％
特定事業用宅地 400㎡ 80％

上限というのは、それ以上大きな土地は適用されない、というわけではなく、その限度面積までは適用され、それを超える分については通常通り計算する、という意味です。

実際にどうやって計算される？

では、実際に相続税を計算したらどのくらい減額されるのか見てみましょう。

例えばAさんが父から5,000万円の現金と5,000万円の評価額の居住用土地を相続したとします。
小規模宅地等の特例を利用しないと、合計1億円に対して相続税がかかってきます。
遺産総額1億円の場合、税率30％、控除額700万円なので、2,300万円が相続税になります。

では小規模宅地等の特例を利用した場合はどうでしょうか。
土地が300㎡で限度面積に収まる場合、
5,000万円×20％=1,000万円
にまで土地の評価額を減額することができます。
そうすると、課税対象の遺産総額は6,000万円となり、税率は同じく30％、控除額は700万円なので、1,100万円が相続税となります。

もちろん、そこから基礎控除、場合によっては配偶者控除などが利用できるため、必ずその金額がそのまま相続税になるわけではありませんが、小規模宅地等の特例を利用することでかなり相続税を抑えられることが分かったのではないでしょうか。
特に土地の評価額が高いほど節税効果があります。

小規模宅地等の特例は併用できる？

例えば居住用の土地と貸付用の土地、両方に小規模宅地等の特例を適用して併用することはできるのでしょうか。
併用については、できる場合とできない場合があります。

貸付事業用宅地を2つ相続したような場合、土地の面積に関係なくどちらか片方にしか適用することができません。
より評価額の高い土地に適用させたほうが節税効果が見込めます。

一方、居住用宅地と特定事業用宅地の組み合わせは完全に併用することができます。

貸付事業用宅地を含めた組み合わせの場合は、完全に併用することはできません。
居住用宅地と組み合わせる場合は、居住用宅地の面積に200／330をかけたものと、貸付事業用宅地の面積を足して、200㎡まで適用することができます。
特定事業用宅地と組み合わせる場合は、特定事業用宅地の面積に200／400をかけたものと、貸付事業用宅地の面積を足して、200㎡まで適用することができます。

まとめ

小規模宅地等の特例は土地の評価額が大きいほど節税効果のある特例です。
ただ、適用するためにはいくつか条件がありますし、併用する場合などは少し計算が複雑になってきます。
もし相続した土地に小規模宅地等の特例が適用できるかどうか気になった方は、税理士に相談してみましょう。