不動産を相続した場合、何から始めたらいいのか分からない、とお困りの方も多いのではないでしょうか。
現金や預金は金額もはっきりしていますし、手続きも分かりやすいですが、不動産はいったい何をしたらいいのか分からない、相続税がいくらになるのかも全く想像できない、というお悩みも多いものです。
では、実際に不動産を相続したら何をしたらいいのでしょうか。手続き方法や計算方法を見ていきましょう。

まずは名義変更から

不動産を相続したら、まず最初にするのは名義変更です。被相続人の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更しましょう。名義変更することで、相続人の持ち物になったということが法務局に伝わります。

日本の不動産は、法務局が全て登録されています。どれくらいの広さの不動産を、誰が持っているのか、ということが登録されていて、相続すると持ち主が変わるので、名義変更する必要があります。

この名義変更のことを相続登記と言います。

不動産の名義変更手続き方法

不動産の名義変更では、まず下記の書類を用意します。

  • 対象不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
  • 被相続人の住民票の除票（本籍の記載があるもの）
  • 被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本
  • 相続人全員の現在の戸籍謄本
  • 対象不動産を取得する相続人の住民票
  • 対象不動産の固定資産評価証明書
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 遺産分割協議書

もし遺言書があってその通りに相続する場合は、最後の2つの相続人全員の印鑑証明書と遺産分割協議書は必要ありません。
また、司法書士に手続きを依頼する場合は印鑑証明書以外は全て、司法書士が用意してくれます。

もし司法書士に依頼する場合、だいたい費用として10万円がかかりますが、上記の書類を1から用意するのはかなり手間がかかるため、ほとんどの人が司法書士に依頼しています。もちろんご自身で手続きすることもできますし、何度か法務局や市区町村役場に行けば指示を仰いでくれます。ただ、もし書類に不備があったりすると、後日呼び出しがあったり再提出する必要がでてきます。特に平日時間がとりにくい方は面倒でしょうから、司法書士に依頼することも検討してみるのがいいでしょう。

名義変更手続きにかかる費用

不動産の名義変更をするには、下記の費用がかかります。

  • 登録免許税
  • 提出書類

登録免許税は、不動産の価格によって変動し、固定資産税評価額の0.4％と決まっています。

例えば、固定資産税評価額が4,000万円のマンションなら、16万円になります。固定資産税評価額は、毎年市区町村から送られてくる納税通知書に記載されています。

また、提出書類に関しては、戸籍謄本や住民票などを取りよせる時にかかる費用です。
人にもよりますが、数千円程度でしょう。

相続登記に期限はある？

では不動産の名義変更は、相続が発生してからいつまでにしなければならない、という期限はあるのでしょうか。
実はこの相続登記は、義務ではないので期限もありません。放置していても罰金やペナルティなどもありません。

ただ、相続登記をしないでいると下記のようなリスクが出てきます。

売却できない

もし相続登記をしないでいると、自分の持ち物にはならないので、売却をすることができません。
売却して相続税の支払いに充てることもできませんし、その不動産を担保にお金を借りたりなどもできません。

他の相続人に勝手に売却される

被相続人が亡くなり名義変更するまでは、一時的に相続人全員で共有している状態になります。そうすると、自分の持ち分だけ勝手に売却される、というリスクもあります。
もちろん不動産の一部を売却する、というのは購入者側からしたら考えにくいですが、他の相続人に対して嫌がらせをする目的で、このようなことをする人もいます。また、一部だけ売却されてしまうと、元に戻す手続きはかなり面倒です。

相続人が亡くなった場合、面倒なことになる

もし相続登記しないで放っておいた間に、相続人も亡くなるとします。そうすると、その亡くなった相続人の相続人の協力も必要になってきて、手続きがかなり面倒なことになります。

不動産を相続した際の相続税の計算方法

次に、不動産を相続した際の相続税の計算方法を見ていきましょう。
相続税の計算では、不動産だけでなく他にも相続した財産があれば、一度全部を合わせて遺産総額を割り出し、そこから相続税の計算をすることになります。

不動産の評価額を計算

まずは不動産の評価額を割り出しましょう。

不動産の評価額は、土地と建物で分けて計算します。

土地の評価額の求め方は2つあり、路線価方式と倍率方式があります。

路線価とは、国税庁が定めた土地の値段のことで、路線（道路）に面する住宅1平方メートルあたりの評価額です。路線価は毎年変わり、国税庁のホームページや各税務署で閲覧することができます。
計算式は、
路線価×土地の面積
となります。

関連記事：土地を相続する人は必見！相続税路線価とは？

倍率方式は、毎年送られてくる、固定資産税評価明細書に記載されている土地価額に、1.14をかけた金額が土地の評価額になります。

どちらかで評価額を求めることになります。

建物の評価額の求め方は、建物の利用状況によって下記のように変わってきます。

家屋の利用状況 相続税評価額の計算式
故人が利用していた場合 固定資産税評価額×1.0
第三者に貸していた場合 固定資産税評価額×（1－借家権割合）
賃貸アパートの場合 固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）

相続税の計算

不動産の評価額が分かったら、次は相続税の計算をします。
相続税の計算をするには、不動産以外の財産も評価額を求め、遺産総額を割り出しましょう。

遺産総額が分かったら、まずは基礎控除額を計算します。
基礎控除とは、その金額を遺産総額が超えなかったら、相続税が課せられないというものです。
基礎控除額の計算方法は、3,000万円+600万円×法定相続人の数、で求めます。
例えば法定相続人が2人なら4,200万円、3人なら4,800万円までは相続税がかかりません。

超えてしまった場合は、超えた分に対してだけ相続税がかかります。

相続した遺産が不動産を含めて1億円、法定相続人が2人だった場合、基礎控除額は4,200万円になるので残りの5,800万円に対して相続税がかかることになります。
相続税の税率についてはこちらの記事（相続税の税率は何％？相続税を減額する方法もご紹介）でご紹介していますが、5,800万円の場合、税率30％、控除額700万円なので、5,800万円×30％-700万円で、1,040円が相続税になります。

控除を利用すれば相続税を抑えることができる！

不動産の相続に関しては、小規模宅地等の特例という特例が用意されていて、適用することで土地の評価額を大幅に下げることができます。
減額率は下記の通りです。

特定居住用宅地 330㎡まで 減額率80％
特定事業用宅地 400㎡まで 減額率80％
特定同族会社事業用宅地 400㎡まで 減額率80％
不動産貸付用宅地 200㎡まで 減額率50％

もし居住用だとしたら、330㎡までであれば土地の評価額を80％減額することができます。
例えば、土地の評価額が3,000万円、建物の評価額が2,000万円だとして、小規模宅地等の特例を適用しないと5,000万円が課税対象になりますが、小規模宅地等の特例を適用することで、3,000万円×20％+2,000万円の、2,600万円が課税対象になります。

330㎡を超えたとしたら、330㎡までは80％減額し、残りはそのまま計算します。

まとめ

不動産を相続したら、まず何から始めていいか分からないかもしれませんが、名義変更から始めましょう。
名義変更の手続きは自分でもできますが、かなり手間なので司法書士に依頼する人がほとんどです。
相続税の計算は、土地と建物で分けて評価額を割り出し、建物全体の評価額を割り出します。他の遺産との金額を合わせて、最終的にかかる相続税の総額を計算します。
もし不動産の相続で相続税を抑えるのであれば、小規模宅地等の特例を利用するのがおすすめです。